Alquiler Turístico o Tradicional… ¿Qué es más rentable?

Parte del sector inmobiliario se lo pregunta: ¿estamos ante una nueva burbuja que sólo afecta al mercado de alquiler?

Los precios de los alquileres suben en cifras muy por encima de como lo hacen los precios de venta. La falta de acceso a financiación para la compra hace que la opción del alquiler gane enteros.

A este aumento de la demanda se una la caída del mercado de muchos inmuebles por la disrupción que supuso la aparición de plataformas de éxito utilizadas por particulares para ofrecer sus inmuebles al mercado de alquiler turístico.

Ese alquiler turístico no hace mucho tiempo que se limitaba al alquiler por temporadas, normalmente de veraneo, y empujaba el alquiler de las viviendas a estudiantes que dejaban el piso «libre» para la temporada de verano. Se limitaba a la exhibición de un cartel de «Se Alquila» en la ventana del inmueble y la gestión, bien por parte del particular o de algún agente contratado al efecto.

Aquellos alquileres, tanto los más largos como los cortos se realizaban bajo el paraguas legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos; pese a la exigencia de un período mínimo de alquiler (3 meses) para que ambas partes pudieran acogerse a los Derechos que de ella emanaban.

Por otro lado, el tratamiento tremendista que algunos medios de comunicación dan a los casos de «okupación» en los que el arrendatario (o no) se resiste a abandonar la vivienda y la imagen de «chollo» que se ofrece del alquiler turístico a través de las mencionadas plataformas, hacen que los propietarios vean estos alquileres «express» como una salida más que digna para recuperar parte de la inversión que han realizado para la adquisición del inmueble o, incluso, generar negocio con ello.

La pregunta del título tiene trampa. Ambos mercados no son comparables porque quienes utilizan unos servicios u otros (los clientes) no son las mismas personas. Pero desde un punto de vista más parcial: el del propietario; y mirando sólo los ingresos y gastos que supone uno u otro se puede llegar a ciertas conclusiones. Pese a que pueda parecer que el negocio del alquiler turístico es más rentable, las cifras indican justo lo contrario.

La Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi – Aparture comenta a Cinco Días que uno de los motivos de que las cifras hagan que lo que parece, realmente, no sea; es la diferencia en la tributación de las rentas obtenidas: mientras que las rentas procedentes de un arrendamiento «largo» tienen una deducción del 20%, las percibidas por los alquileres turísticos no tienen deducción y se consideran rentas del trabajo; con lo que deben pagar IRPF al tipo que corresponda.

Si se hace el cálculo al revés y buscamos qué facturación tendría que lograr un alquiler turístico para obtener una rentabilidad similar a la obtenida por un alquiler tradicional después de impuestos; podemos estar hablando de un 30 o un 40%; que si se va a la parte alta de los tramos de la renta puede llegar a ser el doble.

Esto es que, para igualar los beneficios obtenidos por una renta de 1.000€ al mes habría que facturar unos 24.000€ al año; lo que son 200 días a 120€ diarios, sin contar con los gastos que puede suponer la gestión de entradas y salidas, limpieza, mantenimiento general del inmueble o reposición de objetos o electrodomésticos que puedan resultar deteriorados.