Plusvalías

La plusvalía es el impuesto que se paga al Ayuntamiento al transmitir un bien inmueble. La transmisión puede producirse por cualquier circunstancia: compra-venta, herencia, donación…  La base de este impuesto la constituye el aumento de valor del suelo en el que se asienta dicho inmueble. Hasta hace 4 años (2017) se entendía que el valor de ese suelo tenía un crecimiento continuo y lineal en el tiempo.

En 2017, el Tribunal Constitucional sentenció que cuando no exista apreciación real en el valor del suelo, ese impuesto no debía ser devengado. Esa apreciación real se basa en la diferencia entre el valor real de compra (o el valor declarado en el impuesto de sucesiones en el caso de una herencia o donación) y el valor real de venta (lo mismo de antes en caso de herencias). Ambos valores son los que constan en las escrituras.

A pesar de esto, el impuesto se seguía cobrando; con un cálculo que relacionaba el valor catastral. Básicamente, ese valor catastral (normalmente, mucho más bajo que el valor de mercado) iba aumentando al ritmo que marcaban las Haciendas públicas a través de sucesivas revisiones catastrales.

Si entre el momento de la compra y el momento de la venta (o herencias) no había habido ninguna revisión catastral, se aplicaban una serie de porcentajes regularizadores. En el caso de que ambas transmisiones se produzcan dentro del mismo año, se entendía que no había habido apreciación en el valor.

Lo que ha sucedido ahora es que, en otra sentencia del pasado 26 de octubre el Tribunal Constitucional echó abajo ese sistema de cálculo basado en los valores catastrales. Faltaba por saber si esa decisión tendría carácter retroactivo. En la sentencia se dice que no; con lo que sólo se podrían reclamar las cantidades pagadas desde ese 26 de octubre hasta la entrada en vigor del Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno el 10 de noviembre que recoge la sentencia del Tribunal Supremo y trata de plantear una solución.

El plazo fue muy corto y el tratamiento mediático de este tema no tuvo tiempo de profundizar lo suficiente; con lo que de la información disponible se puede deducir que no hay posibilidades de reclamación de ese impuesto.

En principio, esto es correcto; pero hay circunstancias especiales en las que sí es posible la reclamación durante un plazo de 4 años desde el pago del impuesto.

En atención a la sentencia de 2017, todas las operaciones que puedan acreditar que el valor real de la venta es inferior al valor real de la compra, en lo que al suelo se refiere, pueden ser reclamadas.

Ponemos unos ejemplos para que se entienda:

• Viviendas o solares adquiridos durante la burbuja inmobiliaria y transmitidas en los últimos 4 años, bien por compra-venta o bien por herencia; por un precio inferior
• Viviendas y solares fuera de ordenación o afectados por cambios en los Planes Urbanísticos, Sectoriales, Infraestructuras, etc.
• Viviendas y solares afectados por procesos de gentrificación o de degradación de las condiciones sociales o ambientales a nivel de calle, de barrio o de localidad. Incluso el estado del propio inmueble puede suponer una carga para el valor del suelo.
• Solares que por cualquier medio (cesión, expropiación…) hayan visto reducida su superficie y no cumplan las condiciones actuales de las fincas edificables marcadas por las normas zonales

Hay muchísimas más razones que, contando con la documentación necesaria, avalarían la reclamación del Impuesto de Plusvalías en cualquier Ayuntamiento de Euskadi y de España. Habría que estudiar cada caso concreto para evaluar las posibilidades reales de esa reclamación.

Lo que la lógica y las sentencias dicen es que quien haya comprado una bien inmueble por un precio al que habría que sumar otros costes accesorios; y lo venda ahora por una cantidad sensiblemente menor de lo que le costó, por las razones que sean, no tiene que pagar Impuesto de Plusvalía. Tal plusvalía, simplemente, no existe; por lo tanto, desde 2017, en estos casos no se puede exigir el pago de ese impuesto. Y, si se ha pagado, existe un plazo de 4 años en el que se puede reclamar.

A todo ello se suma la elección del instrumento por parte del Gobierno de España para tapar el agujero de las Haciendas locales. Existe lo que se llama “reserva de Ley” que no es otra cosa que una Ley, además, declarada sustancialmente inconstitucional por el Tribunal Constitucional porque su sentencia afecta a todo el procedimiento; sólo puede ser modificada por otro instrumento del mismo rango.

Las Leyes Orgánicas tienen otros plazos y deben ser aprobadas por el Congreso de los Diputados y el Senado. Es previsible un nuevo recurso ante el Tribunal Constitucional sobre este mismo tema en el que ya no cabría discutir la retroactividad.

Ahí sí, la admisión por parte del Tribunal Constitucional de ese recurso supondría la anulación del Real Decreto Ley actual y todas las operaciones de este impuesto desde el 26 de octubre de 2021, independientemente del sistema de cálculo utilizado, serían reclamables durante un plazo de cuatro años.

Lo más importante es disponer, tanto ahora como llegado el caso descrito, de toda la documentación necesaria.

Nuestra recomendación a todas las personas que hayan vendido, heredado o recibido en donación un bien inmueble en los últimos 4 años y que hayan abonado el Impuesto de Plusvalía al Ayuntamiento por dicha operación; es que se pongan en contacto con alguna asesoría especializada que les informe de las posibilidades reales de reclamación.

Incluso las personas que estén en el proceso o lo vayan a estar, deben ponerse en manos de expertos que garanticen que, llegado el caso, se cuente con toda la documentación necesaria.